maltepe escort kadıköy escort kartal escort ataşehir escort bostancı escort ataşehir escort kadıköy escort ataşehir escort pendik escort kadıköy escort escort bayan kadıköy escort maltepe escort kadıköy escort

حكمُ بيعِ سطحِ المنزلِ “حَقُّ التَّعَلِّي”

يقول السائل:إن والده يملكُ منزلاً من طابقٍ واحدٍ وقد باع سطحَ المنزل لشخصٍ خلال حياته، وقد بنى المشتري طابقاً، وتبين أن الوالدَ قد اتفق مع المشتري على أنه يستطيع أن يبني طوابق حسب ما تسمح به البلدية، فهل يملكُ المشتري سطحَ الطابق الذي اشتراه وما علاه، أفيدونا؟

الجواب:أولاً: بيعُ سطحِ المنزلِ يسمَّى عند الفقهاء “حَقَّ التَّعَلِّي” وهو من حقوق الارتفاق، ومِنْ مَعَانِي الاِرْتِفَاقِ لُغَةً: الاِتِّكَاءُ. وَارْتَفَقَ بِالشَّيْءِ انْتَفَعَ بِهِ. وَمَرَافِقُ الدَّارِ: مَصَابُّ الْمَاءِ وَنَحْوُهَا، كَالْمَطْبَخِ وَالْكَنِيفِ وَفِي الاِصْطِلاَحِ: عَرَّفَهُ الْحَنَفِيَّةُ بِأَنَّهُ حَقٌّ مُقَرَّرٌ عَلَى عَقَارٍ لِمَنْفَعَةِ عَقَارٍ آخَرَ. وَعَرَّفَهُ الْمَالِكِيَّةُ بِأَنَّهُ تَحْصِيل مَنَافِعَ تَتَعَلَّقُ بِالْعَقَارِ. الموسوعة الفقهية الكويتية 3/10. [والتعريف المختار لحق الارتفاق هو الحق المقرر على عقارٍ لمنفعة عقارٍ آخر لشخصٍ آخر أو لمنفعة شخصٍ آخر تبعاً لملكيته ذلك العقار ] www.aliftaa.jo/Research.aspx?ResearchId=225#.X_5KdujXKUk

وحقوق الارتفاق عند الحنفية تنحصر في ستةٍ: هي حق الشِّرب، والطريق، والمجرى، والمسيل، والتعلي، والجوار. انظر الفقه الإسلامي وأدلته 6/4660.وحقوق الارتفاق مقررةٌ للعقار، وأما حقُّ الانتفاع فهو مقررٌ لشخص.والذي يعنينا هنا هو “حَقُّ التَّعَلِّي” -أي حقُّ البناءِ على السطح- وقد عرفه د. وهبة الزحيلي:[ هو حقُّ القرار الدائم أو الاستناد لصاحب الطبقة العليا، على الطبقة السفلى، والانتفاع بسقوفها، مثل الملكية المشتركة للطوابق الحديثة.] المصدر السابق.

وعرف بعض المعاصرين “حَقَّ التَّعَلِّي”:[أن يكون الإنسان محقاً في أن يعلو بناؤه بناءَ غيره] أحكام المعاملات الشرعية لعلي الخفيف ص65.

وعرف مجمع الفقه الإسلامي الدولي “حَقَّ التَّعَلِّي” أو العلو: هو حق الجزء الأعلى من البناء الذي يتكون من بنائين أو من أبنية متعددة مترادفة فوق بعضها، في أن يعلو ويستقر على البناء الأسفل منه، والمملوك لغيره. وورد في قرار المجمع أن حقوق الارتفاق تنشأ بعدة أسباب منها: إذن المالك في الأموال الخاصة، إما بطريق المعاوضة أو التبرع. وأن القاعدة الكلية لحقوق الارتفاق أن الأصل في المنافع الحل، وفي المضار التحريم.وأن “حَقَّ التَّعَلِّي” ثابت لصاحبه، وله التصرفُ فيه بعوض وبدونه بحسب ما تقتضيه الأحكام المنظمة له.] قرار مجمع الفقه الإسلامي الدولي بشأن حقوق الارتفاق وتطبيقاته المعاصرة في الأملاك المشتركة.

ثانياً: اختلف الفقهاء في بيع”حَقِّ التَّعَلِّي” فأجازه الجمهور بشروطٍ، ومنعه الحنفية كما سيأتي، ويرجعُ سببُ خلاف الفقهاء إلى اختلافهم في تعريف المال الذي يجري عليه البيع، فعند جمهور الفقهاء من المالكيّة والشّافعيّة والحنابلة أن البيع يجري في الأعيان المادية والمنافع – والمقصود بالمنفعة الفائدة الّتي تحصل باستعمال العين، كسكنى الدار المؤجرة وركوب السيارة-. وأما عند الحنفية فيجري البيعُ في الأعيان المادية فقط، ولا يجري في المنافع، لأنّها ليست أموالاً متقوّمةً في حدِّ ذاتها عندهم.والراجح قول الجمهور أن البيع يجري في المنافع، لأنهاّ أموالٌ بذاتها، فالأعيانُ لا تقصد لذاتها، بل لمنافعها، ويدخل فيها الحقوقُ ومنها “حَقُّ التَّعَلِّي”، وهذا القول هو ما جرى عليه عرفُ الناس في معاملاتهم، وهو المعمولُ به في القانون. انظر الموسوعة الفقهية الكويتية 36/21.

إذا تقرر هذا فإن جمهور الفقهاء من المالكيّة والشّافعيّة والحنابلة، وكثير من العلماء المعاصرين على جواز بيع”حَقِّ التَّعَلِّي”-أي حقُّ البناءِ على السطح- فأجازه المالكيّةُ متى كان المبيع قدراً معيّناً ، كعشرة أذرع مثلاً من محلِّ هواء، فوق محلّ متّصل بأرض أو بناء، بأن كان لشخص أرض خالية من البناء أراد البناء بها، أو كان له بناء أراد البناء عليه، فيشتري شخصٌ منه قدراً معيّناً من الفراغ الّذي يكون فوق البناء الّذي أراد إحداثه، فيجوز متى وصف البناء الّذي أريد إحداثه أسفل وأعلى، ليقلّ الضّرر، لأنّ صاحب الأسفل رغبته في خفّة الأعلى، وصاحب الأعلى رغبته في متانة الأسفل، ولصاحب البناء الأعلى الانتفاع بما فوق بنائه بغير البناء، إذ يملك جميع الهواء الّذي فوق بناء الأسفل، وليس لصاحب الأسفل الانتفاع بما فوق بناء الأعلى، لا بالبناء ولا بغيره.انظر شرح الدردير 3/14 الفواكه الدواني 2/235، مواهب الجليل 5/144.وأجازه الشّافعيّةُ متى كان المبيع حقَّ البناء أو العلو بأن قال له: بعتك حقَّ البناء أو العلو للبناء عليه بثمن معلوم، بخلاف ما إذا باعه وشرط أن لا يبني عليه، أو لم يتعرّض للبناء عليه. لكن للمشتري أن ينتفع بما عدا البناء من مكث وغيره، كما صرّح به السّبكيّ، تبعاً للماورديّ.قال الإمام الشافعي: [ولو اشترى علو بيت على أن يبني على جدرانه، ويسكن على سطحه أجزت ذلك إذا سميا منتهى البنيان، لأنه ليس كالأرض في احتمال ما يبنى عليها] الأم 3/226.وأجازه الحنابلةُ ولو قبل بناء البيت الّذي اشترى علوه، إذا وصف العلو والسّفل ليكونا معلومين، ليبني المشتري أو يضع عليه بنياناً أو خشباً موصوفين، وإنّما صحّ ذلك لأنّ العلو ملك للبائع، فكان له بيعه، والاعتياض عنه، كالقرار. انظر مطالب أولي النهي 3/350، الإنصاف5/251.قال ابن مفلح: [ ويجوز أن يشتري علوَ بيتٍ يبني عليه بنياناً موصوفاً؛ لأنه ملك للبائع فجاز بيعه كالأرض، ومعنى موصوفاً أي معلوماً] المبدع شرح المقنع 4/293.وأمّا الحنفيّة فقد ذهبوا إلى أنّ بيع حقِّ التَّعلِّي غير جائز، وحجتهم أنّه ليس بمال، ولا هو حقٌّ متعلّقٌ بالمال، بل حقٌّ متعلّقٌ بالهواء – أي الفراغ – وليس الهواءُ مالاً يُباع، إذ المالُ ما يمكن قبضه وإحرازه. انظر حاشية ابن عابدين 4/101، الموسوعة الفقهية الكويتية 13/305.وقال الكمال بن الهمام: [وَحَقُّ التَّعَلِّي لَيْسَ بِمَالٍ; لِأَنَّ الْمَالَ عَيْنٌ يُمْكِنُ إحْرَازُهَا وَإِمْسَاكُهَا، وَلَا هُوَ حَقٌّ مُتَعَلِّقٌ بِالْمَالِ، بَلْ هُوَ حَقٌّ مُتَعَلِّقٌ بِالْهَوَاءِ، وَلَيْسَ الْهَوَاءُ مَالاً يُبَاعُ، وَالْمَبِيعُ لَا بُدَّ أَنْ يَكُونَ أَحَدَهُمَا ]فتح القدير 5/ 204وقول الحنفية بمنع بيع حقِّ التَّعلِّي بناءً على قولهم إن [حق الارتفاق ليس مالاً، وإنما هو حق مالي يسوغ لمالكه الانتفاع به. ويترتب على كونه ليس مالاً عند الحنفية: أنه لا يجوز بيعه مستقلاً عن الأرض، وإنما يباع تبعاً لها، ولا يجوز هبته أو التصدق به؛ لأنه تمليك، والحقوق المجردة لا تحتمل التمليك. ولا يجوز أيضاً الصلح عليه في دعوى تتعلق بالمال أو الحق في القصاص في النفس وما دونها؛ لأن الصلح في معنى البيع أي المبادلة المالية، والبيع لا يجوز] كما قال د. وهبة الزحيلي في الفقه الإسلامي وأدلته 6/4658.كما أن الحنفية قد اعتبروه من باب بيع المعدوم وهو باطلٌ شرعاً. انظر درر الحكام 1/366.وقد وافق الشيخُ ابنُ حزم الظاهري الحنفيةَ في منع بيع حق التعلي فقال:[ وَلاَ يَحِلُّ بَيْعُ الْهَوَاءِ أَصْلاً، كَمَنْ بَاعَ مَا عَلَى سَقْفِهِ وَجُدْرَانِهِ لِلْبِنَاءِ عَلَى ذَلِكَ، فَهَذَا بَاطِلٌ مَرْدُودٌ أَبَدًا؛ لأََنَّ الْهَوَاءَ لاَ يَسْتَقِرُّ فَيُضْبَطُ بِمِلْكٍ أَبَدًا، وَإِنَّمَا هُوَ مُتَمَوِّجٌ يَمْضِي مِنْهُ شَيْءٌ وَيَأْتِي آخَرُ أَبَدًا، فَكَانَ يَكُونُ بَيْعُهُ أَكْلَ مَالٍ بِالْبَاطِلِ؛ لأََنَّهُ بَاعَ مَا لاَ يَمْلِكُ، وَلاَ يَقْدِرُ عَلَى إمْسَاكِهِ، فَهُوَ بَيْعُ غَرَرٍ، وَبَيْعُ مَا لاَ يَمْلِكُ، وَبَيْعُ مَجْهُولٍ‏.‏ فإن قيل‏:‏ إنَّمَا بِيعَ الْمَكَانُ لاَ الْهَوَاءُ‏.‏ قلنا‏:‏ لَيْسَ هُنَاكَ مَكَانٌ أَصْلاً غَيْرَ الْهَوَاءِ، فَلَوْ كَانَ مَا قُلْتُمْ لَكَانَ لَمْ يَبِعْ شَيْئًا أَصْلاً؛ لأََنَّهُ عَدَمٌ، فَهُوَ أَكْلُ مَالٍ بِالْبَاطِلِ حَقًّا‏.‏فإن قيل‏:‏ إنَّمَا بَاعَ سَطْحَ سَقْفِهِ وَجُدْرَانِهِ‏.‏ قلنا‏:‏ هَذَا بَاطِلٌ وَهُوَ أَيْضًا شَرْطٌ لَيْسَ فِي كِتَابِ اللَّهِ تَعَالَى فَهُوَ بَاطِلٌ؛ لأََنَّهُ شَرَطَ لَهُ أَنْ يَهْدِمَ شَيْئًا مِنْ سَقْفِهِ، وَلاَ مِنْ رُءُوسِ جُدْرَانِهِ، وَهَذَا شَرْطٌ لَمْ يَأْتِ النَّصُّ بِإِبَاحَتِهِ فَهُوَ بَاطِلٌ حَرَامٌ مَفْسُوخٌ أَبَدًا وَقَدْ رُوِّينَا هَذَا الْقَوْلَ عَنْ الشَّافِعِيِّ، وَقَدْ ذَكَرْنَاهُ فِي ‏”‏ كِتَابِ الْقِسْمَةِ ‏”‏ وَأَنَّهُ لاَ يَحِلُّ أَلْبَتَّةَ أَنْ يَمْلِكَ أَحَدٌ شَيْئًا وَيَمْلِكُ غَيْرُهُ الْعُلُوَّ الَّذِي عَلَيْهِ وَمَنْ بَاعَ سَقْفَهُ فَقَطْ فَحَلاَلٌ، وَيُؤْخَذُ الْمُشْتَرِي بِإِزَالَةِ مَا اشْتَرَى عَنْ مَكَان مِلْكُهُ لِغَيْرِهِ‏] المحلى ٧/٥٠٦-٥٠٧ .وعلَّقَ د. أحمد الحداد على كلام ابن حزم بقوله: [ولا ريب أن هذا القول يصطدم مع واقع الحياة، حيث إن بيع الهواء أصبح عمود المدنية الحديثة في مجال الإنشاء، ومستنده ما ذهب إليه الجمهور من الجواز، فقد نص المالكية على جوازه متى كان المبيع قدراً معيناً كعشرة أذرع مثلاً من محل هواء فوق محل متصل بأرض أو بناء، بأن كان لشخص أرض خالية من البناء أراد البناء بها، أو كان له بناء أراد البناء عليه، فيشتري شخصٌ منه قدراً معيناً من الفراغ الذي يكون فوق البناء الذي أراد إحداثه] حقوق الارتفاق 13. وقد ذكر الفقهاء تفاصيل أخرى لصحة بيع “حَقِّ التَّعَلِّي” -أي حقُّ البناءِ على السطح- لا يتسع المقام لذكرها.

ثالثاً: وبعد التأمل في أدلة الفريقين يظهر لي رجحان قول جمهور الفقهاء من المالكيّة والشّافعيّة والحنابلة، وقول كثير من العلماء المعاصرين بجواز بيع “حَقِّ التَّعَلِّي” -أي حقُّ البناءِ على السطح- ومما يؤيد ذلك الترجيح أن من المقرر عند الفقهاء أن الهواء تابع للقرار، وأن من ملك البناء، ملك سطحه، وقرر الفقهاء القاعدةً الفقهية التي تقول: “الهواءُ تابعٌ للقرار” والمقصود من القاعدة أن ما يعلو ظهر الأرض وباطنها من الفراغ والجو يتبع الأرض في حكمه، ويدخل في ذلك أن سطح المسجد له حكم المسجد، وهذه القاعدة معتبرة عند كل المذاهب الفقهية.قال الإمام القرافي: [اعـلم أن حـكم الأهوية تـابع لحـكم الأبنـية، فـهواء الوقف وقفٌ، وهواء الطلق طلقٌ، وهواءُ الموات مواتٌ، وهواءُ المملوك مملوك، وهواء المسجد له حكم المسجد، فلا يقربه الجنب، ومقتضى هذه القاعدة أن يُمنع بيع هواء المسجد والأوقاف إلى عنان السماء لمن أراد غرز خشب حولها، ويبني على رؤوس الخشب سقفاً عليه بنيان] الفروق 4/15-16.وعليه فمن ملك بيتاً فيجوز له أن يبيع سطحه، ويجوز أن يهبه وله أن يتنازل عنه. وقد سبق في قرار مجمع الفقه الإسلامي: [ أن “حَقَّ التَّعَلِّي” ثابت لصاحبه، وله التصرف فيه بعوضٍ وبدونه بحسب ما تقتضيه الأحكام المنظمة له]

رابعاً: وبالنسبة لما قاله السائل إن والده قد اتفق مع المشتري على أنه يستطيع أن يبني طوابق حسب ما تسمح به البلدية، فإن ذلك جائزٌ شرعاً وقانوناً، فإذا كانت البلدية تسمح ببناء خمسة طوابق أو ستة طوابق، فإن ذلك حقٌ للمشتري مادام أن عقد البيع قد نصَّ على ذلك، فالبائع تنازل عن السطح بشكلٍ مطلق، وفق ما تسمح به البلدية.وقد أوجب قانون تمليك الطبقات والشقق والمحلات الفلسطيني رقم (1) لسنة 1996 في المادة (10) المتعلقة بتسجيل الوحدة العقارية: [يجب أن تشتمل الصحيفة العقارية في السجل المشار إليه على البيانات والمستندات الآتية:(أ) المساحة الكلية للأرض المقام عليها البناء.(ب) مساحة كل وحدة عقارية وأوصافها وتقسيماتها.(ج) بيان لمساحة البناء الفعلية على الأرض، ومساحة الأجزاء المشتركة والخدمات الخاصة بالمبنى وعدد الطوابق والشقق والمحلات في المبنى…(هـ) بيان الحقوق العينة الأصلية والحقوق العينية التبعية الواردة على العقار.]وهذا موافقٌ لما قرره جمهور الفقهاء من اشتراطهم النصَّ على كل ما يرفع الجهالة في العقد، كذكر عدد الطوابق ونحوها.

وخلاصة الأمر أن بيع سطحِ المنزلِ يسمى عند الفقهاء “حَقَّ التَّعَلِّي” -أي حقُّ البناءِ على السطح- وهو من حقوق الارتفاق.و”حَقُّ التَّعَلِّي”: [أن يكون الإنسان محقاً في أن يعلو بناؤهُ بناءَ غيره]وأن جمهور الفقهاء من المالكيّة والشّافعيّة والحنابلة، وكثير من العلماء المعاصرين على جواز بيع”حَقِّ التَّعَلِّي”.وأن الحنفيّة ذهبوا إلى أنّ بيع حقِّ التَّعلِّي غير جائز. ووافق الشيخُ ابنُ حزم الظاهري الحنفيةَ في منع بيعه.وأنه بعد التأمل في أدلة الفريقين يظهر لي رجحان قول جمهور الفقهاء من المالكيّة والشّافعيّة والحنابلة، وقول كثير من العلماء المعاصرين بجواز بيع “حَقِّ التَّعَلِّي” -أي حقُّ البناءِ على السطح- ومما يؤيد ذلك الترجيح أن من المقرر عند الفقهاء أن الهواء تابعٌ للقرار، وأن من ملك البناء، ملك سطحه.وأن ما قاله السائل إن والده قد اتفق مع المشتري على أنه يستطيع أن يبني طوابق حسب ما تسمح به البلدية، فإن ذلك جائزٌ شرعاً وقانوناً، فإذا كانت البلدية تسمح ببناء خمسة طوابق أو ستة طوابق، فإن ذلك حقٌ للمشتري مادام أن عقد البيع قد نصَّ على ذلك، فالبائع تنازل عن السطح بشكلٍ مطلق، وفق ما تسمح به البلدية.

والله الهادي إلى سواء السبيل

chat batak gabile sohbet oyunlar oyna tavla oyna gay sohbet odaları bedava okey oyna kseries ซีรี่ย์เกาหลี ko cuce kocuce oldschoolko ko cuce ko cuce